Ve chvíli, kdy se nemovitost ocitne v exekuci, tak ještě stále existuje několik možností, jak nemovitost zpeněžit a získat prostředky na zaplacení dluhů. První z možností, která je zároveň i nejzajímavější pro dlužníka je prodej z volné ruky, díky které má dlužník šanci získat nejvíce finančních prostředků v rámci exekuce nemovitosti.
Prodej nemovitosti z volné ruky v exekuci
Nicméně i prodej z volné ruky, tedy mimo exekuční dražbu, může být u majetku dlužníka možný. K takovému postupu se však vyžaduje písemný souhlas soudního exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů s tím, že daná majetková hodnota není postižena v rámci jiné další exekuce.
Pokud má dlužník na sebe nařízenu exekuci, ale jeho nemovitost nebyla postižena přímo exekučním příkazem, vztahuje se na tuto věc pouze tzv. generální inhibitorium, tedy obecné zákaz pro dlužníka nakládat svým majetkem. Porušení této zápovědi zakládá pouze relativní neplatnost, což znamená, že úkon by u soudu musel napadnout exekutor či věřitel, jinak bude v pořádku. Tyto osoby však mají zájem na uhrazení vymáhané částky, a tak zpravidla postupu, kdy se dlužník dohodne s někým, že za něj vyplatí jeho exekuci proti podpisu smlouvy o smlouvě budoucí ohledně prodeje nemovité věci, nebrání.
Je samozřejmě možné takto za někoho vyplatit i více exekucí. Tento postup je pro častou nepřehlednost závazků dlužníka a další související komplikace pro zájemce o nemovitost velmi rizikový a nabytí v exekuční dražbě je jednoznačně jednodušší a právně bezpečnější cestou.
Po vydání exekučního příkazu
Rozhodně si nelze představit, že ihned po vydání exekučního příkazu k prodeji se bude dům či byt dražit. Po doručení příkazu všem adresátům zadá exekutor nemovitost k ocenění znalci v daném oboru. Teprve na základě znaleckého posudku je vydáno usnesení, v němž je stanovena cena, za kterou bude nemovitost dražena a také rozhodnuto o závadách typu věcných břemen, nájemních práv a podobně.
Teprve po nabytí právní moci tohoto rozhodnutí může exekutor vydat tzv. dražební vyhlášku, v níž stanoví datum dražby a způsob jejího provedení. Valná většina dražeb již v dnešní době probíhá elektronicky, tedy dálkově přes internet.
Exekuce nemovitosti – Dražba nemovité věci
Nemovitost se zjednodušeně řečeno prvně vyvolává za dvě třetiny své odhadní ceny. Pokud by v první dražbě nikdo zájem neprojevil, vyvolávací cena se u každé další dražby snižuje, a to na 50 % ceny při druhé dražbě, následně na 40 %, 30 % respektive 25 % při páté dražbě. Nabýt nemovitost v exekuci můžete, pokud splníte podmínky účasti v dražbě, zaplatíte částku dražební jistoty a vaše podání bude následně nejvyšší.
Relativně nedlouho je v Česku možné využít po skončení dražby ještě institutu tzv. předražku. To neznamená nic jiného, než že každý (vyjma osob, kterým to zákon zapovídá) může po úspěšné dražbě navrhnout, že za nemovitou věc nabídne částku alespoň o čtvrtinu vyšší. Možnost takto například dům nabýt je otevřena po 15 dnů.
Co se děje po vydražení domu?
Pokud dražba byla úspěšná, exekutor rozhodne o tom, že ten, kdo v ní zvítězil, nabývá danou nemovitost. Také rovnou přikáže její vyklizení, tedy to, aby dlužník ve stanovené lhůtě dotčený prostor opustil a vyklidil z něj své věci. Následně člověk, který dům či byt vydražil, doplatí dotčenou částku. Ta se následně v další fázi exekuce rozvrhuje mezi přihlášené věřitele.
Teprve poté, co je rozhodnuto, jak budou peníze rozvrženy, jsou novému vlastníkovi nemovité věci odmazány i poslední právní závady z katastru nemovitostí, a to tedy exekutorská zástavní práva. I když je prodej domů, bytů a nebytových prostor v exekuční dražbě relativně dlouhým procesem, dá se říci, že jde o jeden z právně nejbezpečnějších způsobů jejich nabytí.
Článek Exekuce nemovitosti byl vytvořen ve spolupráci s projektem Braňme se.
